2011年12月19日 星期一

二胎房貸 - 自由電子報-證券理財

自由電子報-證券理財: "要申請「二胎房貸」的先決條件,首先必須是名下有房子,而且第1順位房貸的繳息正常、沒有異常繳款紀錄等,至於第1順位房貸的額度多寡,也會直接影響「二胎房貸」的核貸額度。

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舉例來說,價值500萬元的房子,第1順位的一般房貸部分,銀行願意核貸的額度約為8成(400萬元)左右,但是通常進行500萬元的設定,所以當申請「二胎房貸」時,由於是在不用重新鑑價的狀況下,銀行通常會針對原本設定的500萬元額度,給予15%至20%的「二胎房貸」額度,也就是大約75萬元至100萬元之間的額度。
但是,如果當初民眾是申辦所謂的「100%房貸」,通常額度中的8成為一般房貸、另2成為信用貸款,這樣的個案要申請「二胎房貸」時,由於第1順位貸款已將房屋的設定佔滿,銀行基於風險的考量,除了必須壓低放貸的額度,有時根本就不予核貸。

優質客戶 年息僅5至6%
記者李靚慧╱專題報導
哪些人適合辦理「二胎房貸」﹖銀行業者認為,有確定的資金用途,而且希望能按月分期攤還的民眾,最適合使用這樣的商品,尤其如小本經營的商店老闆、計程車司機、家庭主婦等,無法提出「薪資證明」的族群,如果名下有不動產,就可以使用「二胎房貸」做為資金調度的工具。
「二胎房貸」究竟有什麼優點﹖國泰世華銀行解釋,民眾如果申請小額信貸,必須提供薪資證明,銀行再根據民眾的月薪,核定可放貸的額度,不過,如果沒有固定的所得,可能就無法申請小額信貸,這時如果名下有不動產,就可利用「二胎房貸」,將不動產活化,成為可靈活運用的資金。
至於「二胎房貸」要怎麼申辦比較有利﹖首先,原有的房貸必須是繳款繳息正常、貸款人沒有不良信用紀錄,這樣銀行才會願意承貸;其次,向原本辦理第1順位房貸的銀行申辦「二胎房貸」,由於銀行更能掌握擔保品的狀況,可獲得較低的利率;第三,如果本身又屬於銀行定義的「優質客戶」、擔保品位於精華地段,部分銀行透露,最優惠的年息達5%至6%低利也有機會。
不過,如果是第1順位設定於他行的所謂「一般客戶」,目前申貸「二胎房貸」的利率水準,大多數會在10%至14%之間,其中的差異,就是看擔保品坐落的區位而定。
雖然如此,比起現金卡、小額信貸年息動輒高達17.8%以上,「二胎房貸」的資金成本仍然比較低,由於多數現金卡持卡人的還款方式,均採「最低應繳金額」,每月應繳金額中,4分之3為利息,即使只借20萬元,也需耗費7年才能還清。
相對的如果使用「二胎房貸」,由於利息較低,即使相同的金額、同樣7年本息均攤,每月的應繳金額明顯較低,而且實際上因為採本息平均攤還方式,大多數借款人都不用花上7年,就已提早還清債務。

重新鑑價 取得較低利率
銀行「二胎房貸」的小提醒:
雖然部分強打「二胎房貸」的銀行,大多數強調「不必重新鑑價」,但如果貸款人原本的房屋貸款,本金已經還了一大部份,這時又有資金周轉需求,其實不必藉助「二胎房貸」,只要向銀行申請重新鑑價,就可適用一般指數型房貸的較低利率,再把已償還的房貸金額貸出來使用。
如果在申辦一般房貸的同時,也申請「理財型房貸」(或稱為「回覆型」、「循環型」房貸),就具有這樣的彈性動用功能,可以把已經償還的本金,做為臨時動用的調度額度,不必申辦「二胎房貸」,更能降低周轉資金的利息負擔。(記者李靚慧)

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