2012年5月10日 星期四

不動產億術 第二式:審其三態 測其三年 | 幣圖誌Bituzi - 挑戰市場規則

不動產億術 第二式:審其三態 測其三年 | 幣圖誌Bituzi - 挑戰市場規則:

不動產市場有三種型態
第一種,面積市場(Space Market)第二種,資本市場(Capital Market)第三種,物業價值市場(Property Value Market)



面積市場(Space Market),其實就是經濟學裡最簡單的供給需求理論。面積指的就是物業面積,預測的也是未來需求面積。供給面積可以藉由許多專業不動產顧問公司的報告去取得,或者是內政部營建署統計資料去蒐集獲得。比如目前眾多外商與陸資指名想進駐信義計畫區,但台北市信義計畫區的高級辦公大樓屈指可數,其價格自然水漲船高。從住宅市場來看,林口三峽的餘屋目前仍然爆大量,在去化量有限的狀況下,若政府又指名在該區捷運站附近公有地推動大量「現代住宅」,很顯然該區域未來正常住宅供給將更遠超過需求,再加上奢侈稅的實施阻擋了投資客的炒作,該區價格應該會合理下跌。

資本市場(Capital Market)是把不動產視為投資工具的一種,投資人應該將不動產與其他如股票、基金、債券、保險存單等視為投資組合的一部分。大部分投資組合的報酬是由其風險程度而決定的。因此,「雞蛋應該放在同一個籃子還是分散數個籃子」的投資辯論又出現了。在面對資本市場的變化,每種投資工具的風險都可能在變化。比如以明年大選前的這個時期,投入住宅投資的風險,恐怕比投入股市的風險還高。畢竟,政府是要讓民眾「有感復甦」,就是要讓股市長紅,但要讓民眾買得起房子,就是要讓房價止升。同時,在這波台幣升值下,已有台商資金陸續選擇至日本及美國投資不動產,這就是從資本市場觀點出發的投資決策。另外,利率與貸款成數更對每一投資個案最直接的影響,不動產投資比較其他投資工具,更重視槓桿的運用與現金流的安排。 

物業價值市場(Property Value Market)指的是不動產收益還原的價值,或者其未來新建或重建的價值。紅色子房曾指出淨收益與資本化率即定義了該物業的真實現況價值,同時不受區域市場炒作的影響,此一價值推算法廣受國際不動產基金專業經理人所認同。因此,如何去增加租金、合理提高物業營運效率、提高物業每年淨收益是所有不動產專業經理人最重要的課題。若是考量土地新建或重建的價值,有時土地的物業價值會高過建築物的物業價值,比如去年某大型建商斥資高價購買台北市舊商業區大樓,該大樓已近三十年的歷史即可辦理都市更新,此時計算其三十年舊大樓建物每坪成交價已經沒有意義,因為投資人著眼的是土地!

面積市場、資本市場、物業價值市場是三條不動產投資變化的縱軸,橫軸時間建議以三年做為預測的基礎。想跨入不動產億術的領域,第二步就是要開始學習如何蒐集各種參考資料,用圖表分析去進行科學化的投資決策。畢竟,不動產投資金額甚鉅,讀者不可不慎矣。

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